ثبت زمین و املاک

الف) قبول درخواست ثبت

1-     دریافت تقاضانامه ثبت از متقاضی

2-     دستور ثبت تقاضانامه در دفتر اندیکاتور و تعیین وقت بازدید و معاینه محلی بوسیله مسئول اداره و ابلاغ آن به متقاضی

3-     ثبت و ارسال سوابق به بایگانی جهت تشکیل پرونده و گواهی مجهول بودن ملک و عدم سابقه ثبت آن

4-   تعیین نماینده و نقشه‌بردار بوسیله مسئول اداره در روز معاینه محل و تعیین وقت مراجعه بعدی جهت اخذ نتیجه و پرداخت حقوق دولتی

5-   عزیمت نماینده و نقشه بردار به محل برای تحقیقات محلی و احراز تصرف مالکانه و تنظیم صورتمجلس احراز تصرف بوسیله نماینده و ترسیم نقشه ملک توسط نقشه بردار و تنظیم اظهارنامه ثبت ملک با قید بهاء به قیمت منطقه‌ای و امضاء آن بوسیله مامور تنظیم و متقاضی ثبت متناسب با وضعیت پرونده و مساحت ملک

6-     ارائه گزارش عملکرد توسط نماینده و نقشه‌بردار به مسئول اداره منضم به صورتمجلس احراز تصرف و سایر مدارک و اظهارنامه

7-     رسیدگی به صورتجلسه احراز تصرف و اتخاذ تصمیم بوسیله مسئول اداره

8-     امضاء اظهارنامه و ثبت آن در دفتر کد 304 بوسیله مسئول اداره و دستور ثبت آن در دفتر اندیکاتور

9-     اخذ حقوق دولتی متعلقه بوسیله حسابداری

10- ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت در دفتر آمار و اخبار مورد ثبت در دفتر توزیع اظهارنامه و قراردادن رونده در ردیف آگهی‌های نوبتی و اعلام وقت مراجعه بعدی (که بعد از پایان انقضا زمان واخواهی آگهی نوبتی خواهد بود) به متقاضی وسیله مسئول بایگانی.

تذکر- در انجام هر یک از مراحل یاد شده فوق چنانچه قانونا نیاز به استعلام از مراجع ذیصلاح باشد وفق مقررات انجام شود.

-املاکی که به واسطه عدم حضور مالک یا جهات دیگر در اجرای ماده 14 قانون ثبت (تحدید عمومی) تحدید نشده یا به اصطلاح از تحدید خارج شده باشد در صورتی که به استناد تبصره ماده 15 قانون ثبت نتوان آن را تحدید نمود در اینصورت به درخواست مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی او و هزینه شخص وی با ذکر علت می‌توان نسبت به آن ملک تحدید اختصاصی به عمل آورد.

ب)انتشار آگهی  تحدید حدود اختصاصی و نحوه انجام آن

1-     قبول درخواست متقاضی مبنی بر تقاضای تحدید اختصاصی به هزینه شخص او.

2-     دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور از طرف مسئول اداره وارجاع به بایگانی.

3-     ثبت در دفتر اندیکاتور و ارسال به بایگانی.

4-     بررسی پرونده توسط بایگانی و ارسال به حسابداری جهت پرداخت هزینه‌های قانونی در صورت امکان تحدید.

5-     اخذ هزینه‌های قانونی در شعبه حسابداری.

6-     اعاده پرونده به بایگانی و تهیه پیش نویس آگهی توسط مسئول بایگانی و اعلام وقت تحدیدی به متقاضی.

7-     بررسی و امضا آگهی توسط مسئول اداره و صدور آن.

8-     ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل جهت درج در یکی از روزنامه‌های محلی یا کثیرالانتشار تعیین شده.

9-     وصول آگهی درج شده در روزنامه وتطبیق آن با پیش نویس آگهی تحدیدی و گواهی صحت و سقم آن وسیله مسئول بایگانی.

10-  ارسال یک نسخه از آگهی‌ها به ادارت ذیربط و انتشار در معابر عمومی.

11-  وصول گزارش الصاق آگهی تحدیدی در محل و اماکن عمومی و ثبت در دفتر اندیکاتور.

12-  ارسال سوابق آگهی به بایگانی جهت ضبط در پرونده و ادامه عملیات بعدی.

13-  مراجعه متقاضی در روز تحدید به ثبت محل و صدور ابلاغ ماموریت نماینده و نقشه بردار.

14-  عزیمت نماینده و نقشه بردار به محل جهت انجام عملیات تحدیدی.

15-  تنظیم صورت مجلس تحدید حدود وسیله نماینده و ترسیم نقشه و تنظیم برگ ارزیابی وسیله نقشه‌بردار و ارزیاب همزمان.

16-  بررسی و تطبیق با مجاورین و تهیه پیش نویس سند مالکیت مورد تحدید وسیله نماینده.

17-  گزارش انجام عملیات تحدید به رئیس اداره.

18-  دستور ثبت صورت جلسه تحدید در دفتر اندیکاتور وسیله مسئول اداره و ثبت آن در دفتر اندیکاتور.

19-  تحویل پرونده به بایگانی جهت ضبط تا انقضا زمان واخواهی و مراجعه مالک.

-املاک جاری به املاکی اطلاق می‌شود که سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است که تحدید حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد.

 ج)روش صدور سند مالکیت املاک جاری و نحوه ثبت آن در دفاتر املاک (موضوع ماده 21 قانون ثبت)

1-     قبول درخواست صدور سند مالکیت از متقاضی و دستور ثبت در دفتر اندیکاتور و ارجاع به نماینده توسط مسئول اداره.

2-    تحویل پرونده به نماینده ثبت توسط بایگانی جهت رسیدگی و کنترل نقل و انتقالات احتمالی.

3-  ارجاع به بایگانی برای گواهی صحت چاپ و انتشار آگهی‌های نوبتی و تحدیدی و عدم وصول واخواهی و عدم وجود اوراق خارجی ضمیمه نشده و قید عین عبارت آگهی‌های نوبتی و تحدیدی و شماره و تاریخ و نام روزنامه ناشر آگهی در پیش نویس سند مالکیت.

4-    ارجاع به دفتر املاک بازداشتی جهت بررسی و گواهی عدم بازداشت و بند ”ز“ و نظایر آن.

5-    رسیدگی نهایی وسله مسئول اداره و دستور ثبت ملک در دفتر املاک و امضای پیش‌نویس سند مالکیت.

6-  در صورتی که ملک دارای برگ ارزیابی معتبر باشد پرونده جهت پرداخت حقوق دولتی و بها سند مالکتی بر اساس برگ ارزیابی به حسابداری ارجاع شود.

7-  چنانچه ملک ارزیابی نشده باشد بدوا دستور ارزیابی وسیله مسئول اداره صادر و پس از ارزیابی پرونده جهت پرداخت حقوق دولتی و بها سند مالکیت به حسابداری ارجاع می‌گردد.

8-  حقوق دولتی متعلقه و بها سند مالکیت وسیله متقاضی در بانک پرداخت و فیش مربوطه ضمیمه پرونده می‌گردد و سند مالکیت و پیش‌نویس آن از نظر عدم بدهی به گواهی حسابداری برسد.

9-    ارسال پرونده به دفتر املاک جهت ثبت در دفتر مربوطه.

10-ارجاع پرونده از طرف مسئول دفتر املاک جهت ثبت در دفاتر جاری و مرکز و تحریر سند مالکیت به یکی از متصدیان دفتر املاک.

11-ثبت پیش نویس در دفتر جاری وسیله متصدی دفتر املاک.

12-تحریر سند مالکیت وسیله متصدی دفتر املاک.

13-انعکاس مراتب ثبت در پیش‌نویس سند مالکیت و گواهی آن بعد از تحریر سند وسیله متصدی دفتر املاک.

14-بررسی و امضا پیش‌نویس سند مالکیت و ثبت دفاتر املاک مربوطه و سند مالکیت وسیله رئیس ثبت.

15-ارسال پرونده به بایگانی بعد از امضا رئیس ثبت.

16-ثبت سند در دفتر تسلیم اسناد و پلمب آن در وقت مراجعه مالک وسیله بایگانی.

17-تسلیم سند به مالک بعد از احراز هویت و شناسایی مالک در قبال اخذ رسید از آن در پیش‌نویس سند مالکیت و دفتر تسلیم اسناد وسیله بایگانی

-املاک ثبت شده به املاکی اطلاق می‌شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.

انواع اراضی در قانون

حقوق اراضی

اراضی جمع ارض است که در فارسی به آن زمین گفته می شود اقسام مفاهیم حقوقی اراضی بر این منوال تعریف می شوند

مالکیت مشترک - حق شفعه

مالکیت مشترک – اخذ به شفعه و بحث حقوقی حق شریک در فروش ملک مشترک

 مالکیت مشترک زمانی اتفاق می افتد که گاهی اوقات افراد به دلایل مختلف مانند ناتوانی از پرداخت قیمت مالی، تصمیم می گیرند ملکی را به طور مشترک خریداری نمایند و گاهی نیز مالی به صورت قهری به دو نفر منتقل می شود مانند خانه ای که به واسطه ارث به دو برادر منتقل می شود که به آن انتقال قهری گفته می شود
هرگاه یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت دقیق به میزان مبلغ فروخته شده به خریدار خود، مالک تمام مال شود  

شرط استفاده از ملک تا پایان عمر

صلح عمری املاک - صلح به شرط عمری -صلح عمرا

صلح عمری یا مصالحه به شرط عمری همان است که اگر شخصی بخواهد بخشی ازاملاک و مستغلات و دارائی خویش  را به فرزند خود یا کسی بدهد اما کاملا اختیار مال و یا املاک مورد نظر و همچنین سود دریافتی از ماحصل اجاره  به طرف مقابل منتقل نشود و مالک اولی در مواقع بخصوصی که مد نظر او می باشد دوباره آن مال به تملک خود در بیاورد

در مورد صلح عمری خوشبختانه قانون گذار شرع اسلامی  در این ارتباط عقودی را پیش بینی و آن را مد نظر قرار داده است ، که میتوان به عقود صلح اشاره نمود که دارای انواع مختلفی می باشند
از جمله یکی از انها مصالحه به شرط عمری است یا همان صلح به طریق عمری و شرط ضمن آن که در انواع مختلف از جمله صلح مغابنه ای و محاباتی تقسیم می گردد در عقد مورد نظر ما –مصالحه به شرط عمری- معمولا شخصی میخواهد مال خویش را به شخصی منتقل و در عوض شخص دوم نیز تعهداتی در مقابل شخص اول قبول نماید ، و اگر شخص دوم که متصالح نام دارد  از انجام تعهدات خود داری نماید مصالح یا شخص منتقل کننده مال می تواند با فسخ عقد آن رادوباره به تملک خود در بیاورد به عنوان مثال پدری می خواهد یک آپارتمان یا خانه ای را به  یکی از فرزندان خود  منتقل نماید ولی خود تا آخر عمر در آنجا سکونت نموده و از منافعش استفاده نماید  و فرزند نیز تعهد نماید از پدر خویش مواظبت نموده و هزینه زندگی اورا تامین نماید . در این صورت طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سند مصالحه به شرط عمری میان ایشان بعد از انجام تشریفات قانونی  تنظیم می گردد و عین  مال بصورت  مشروط به فرزند منتقل و منافع در دست پدر باقی می ماند در مورد چنین صلحی در طول استمرار عقد اگر پدر فوت نماید مال مورد نظر به فرزند انتقال قطعی شده و به دیگر وراث چیزی از این بابت منتقل نمی شود . و اگر در این مدت فرزند به تعهدات خود عمل ننماید پدر با مراجعه به دفترخانه محل ثبت سند آن را فسخ و مال مورد نظر را به تملیک خود در بیاورد   
به بیان صحیح صلح به شرط عمری، در قانون مدنی در خصوص صلح عمری یا صلح به شرط عمری بحثی به میان نیامده  فقط در ماده 41 قانون مدنی آمده است که عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد

مبایعه نامه - قولنامه - مبایه نامه املاک و مستغلات

شرایط مهم در معاملات ملکی،نکات مهم تنظیم قولنامه املاک

مبایعه نامه – قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه – قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود خواهد آورد که در ذیل به گزیده ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه – قولنامه که از کتاب قانون مدنی کشور استخراج گردیده است مربوط به قراردادهای بیع, خرید و فروش خواهیم پرداخت.

در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  کلمه بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد , مبایعه نامه – قولنامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .
هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد همچنین برای انجام  مبایعه نامه – قولنامه شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید .

دعوای خلع ید

خلع ید علاوه بر معنای لغوی دارای یک مفهوم فنی و اصطلاحی نیز می باشد که به توضیح آن می پردازد.

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول (خانه،مغازه،زمین) بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند، بعنوان مثال من دارای یک مغازه می باشم و به مسافرت می روم بعد از 2سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید،هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد مغازه را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم ،شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را 100درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب،یا حکم قطعی اثبات مالکیت.اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم والا موفق نمی شوم.

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند،تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع)نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک توسط دولت

لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت

شماره 2438 د 27/11/1358 

وزارت مسکن و شهرسازی 
لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت که در جلسه مورخ 17/11/1358 به تصویب شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران رسیده است به پیوست ابلاغ میگردد. 
ماده 1- هرگاه برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه ها یا مؤسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته بدولت همچنین شهرداریها و بانکها و دانشگاههای دولتی یا وابسته بدولت همچنین شهرداریها و بانکها و دانشگاههای دولتی و سازمانهائیکه شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس (دستگاه اجرائی) نامیده میشوند به اراضی، ابنیه، مستحدثات ، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلا" وسیله (دستگاه اجرائی) یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد (دستگاه اجرائی) میتواند مورد نیاز را مستقیما" یا بوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید. 
ماده 2- برنامه های مذکور در ماده یک شامل برنامه هائی است که اجرای بموقع آن برای امور عمومی و امنیتی (دستگاه اجرائی) لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرائی (دستگاه اجرائی) برسد. 
تبصره 1- دستگاه اجرائی موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید. عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استانها رسیده باشد. 
تبصره 2- اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه به نقشه ارائه شده حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ استعلام پاسخ دهد. 
ماده 3- بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین (دستگاه اجرائی) و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین میگردد. 

اثبات مالکیت

مالکیت یعنی چه؟

مالکیت رابطه‌ای است میان شخص (مالک) و مال (مملوک) که به او امکان می‌دهد از آن مال به هر صورت که مایل باشد، استفاده کند. در عین حال این رابطه موجب می‌شود تا دیگران از تصرف در مال مورد نظر منع شوند. در واقع این رابطه یک قانون اجتماعی است و مالکیت یکی از نخستین قوانینی است که جامعه آن را پذیرفته و به مردم هم انشاء کرده است.

 با انواع مالکیت آشنا شوید

عقل حکم می‌کند که مالکیت از دو حالت خارج نباشد: مالکیت خصوصی و مالکیت عمومی. به‌نظر می‌رسد این تقسیم‌بندی از همان ابتدای شکل‌گیری زندگی جمعی و همزمان با شناخت و پذیرش رابطه مالکیت از سوی مردم صورت گرفت؛ بنابراین می‌توان گفت که قدمتی به اندازه عمر جوامع دارد.

 مالکیت خصوصی 

مالکیت خصوصی به این معناست که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد. خاطرنشان می‌کنیم که این شکل مالکیت خود دارای انواعی است که از جمله آن، مالکیت فردی یا مفروز است و منظور این است که یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد؛ مانند مالکیت شما بر شش دانگ خانه خود. نوع دیگر مالکیت خصوصی، مالکیت گروهی یا مشاع استبه این معنا که مال به‌ طور مشترک از آن تعداد معینی از افراد بوده و همزمان به همگی آن‌ها تعلق داشته باشد. به‌ عنوان مثال اگر به همراه چند نفر فعالیت کشاورزی انجام دهید و محصول به دست آورید؛ محصول به دست آمده متعلق به همه شرکا خواهد بود.