اثبات مالکیت

مالکیت یعنی چه؟

مالکیت رابطه‌ای است میان شخص (مالک) و مال (مملوک) که به او امکان می‌دهد از آن مال به هر صورت که مایل باشد، استفاده کند. در عین حال این رابطه موجب می‌شود تا دیگران از تصرف در مال مورد نظر منع شوند. در واقع این رابطه یک قانون اجتماعی است و مالکیت یکی از نخستین قوانینی است که جامعه آن را پذیرفته و به مردم هم انشاء کرده است.

 با انواع مالکیت آشنا شوید

عقل حکم می‌کند که مالکیت از دو حالت خارج نباشد: مالکیت خصوصی و مالکیت عمومی. به‌نظر می‌رسد این تقسیم‌بندی از همان ابتدای شکل‌گیری زندگی جمعی و همزمان با شناخت و پذیرش رابطه مالکیت از سوی مردم صورت گرفت؛ بنابراین می‌توان گفت که قدمتی به اندازه عمر جوامع دارد.

 مالکیت خصوصی 

مالکیت خصوصی به این معناست که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد. خاطرنشان می‌کنیم که این شکل مالکیت خود دارای انواعی است که از جمله آن، مالکیت فردی یا مفروز است و منظور این است که یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد؛ مانند مالکیت شما بر شش دانگ خانه خود. نوع دیگر مالکیت خصوصی، مالکیت گروهی یا مشاع استبه این معنا که مال به‌ طور مشترک از آن تعداد معینی از افراد بوده و همزمان به همگی آن‌ها تعلق داشته باشد. به‌ عنوان مثال اگر به همراه چند نفر فعالیت کشاورزی انجام دهید و محصول به دست آورید؛ محصول به دست آمده متعلق به همه شرکا خواهد بود.

 مالکیت عمومی

در هر کشور اموال و ثروت‌هایی وجود دارد به نام اموال عمومی که به همه افراد تعلق داشته و برای عموم مردم است، نه یک شخص یا اشخاصی معین؛ بنابراین شهروندان حق دارند بدون هیچ‌گونه تبعیض یا تفاوتی از آنها استفاده کنند. در حقوق به مالکیت بر اموال عمومی، مالکیت عمومی گفته می‌شود مانند مالکیت مردم یک کشور بر منابع طبیعی، دریا، جنگل، معادن و نفت و گاز موجود در قلمرو آن سرزمین.

 چگونه می‌توان مالک چیزی شد؟ 

از نظر قانون افراد تنها می‌توانند به چهار طریق مالک شوند: یکی از این طرق «احیای اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه» است. در توضیح باید گفت که منظور از احیای اراضی موات، مالک شدن زمین‌‌‌های بدون مالک و بدون استفاده از طریق عمران و آبادی آنهاست؛ به این ترتیب که شخص در زمین بی‌صاحبی که سابقه عمران هم ندارد، اقدام به زراعت، درخت‌کاری یا ساخت بنا کند و از این طریق زمین را مالک شود. اما منظور از حیازت اشیای مباحه، سیطره و تسلط مادی اشخاص بر چیزهای بدون مالک  است. در هر سرزمین منابعی وجود دارد که مالک خاص نداشته و عموم مردم حق استفاده از آنها را دارند.

حال اگر افراد به قصد تملک از این اموال و منابع بهره‌برداری کنند تا میزانی که استفاده برده‌اند مالک محسوب می‌شوند. به‌عنوان مثال، فردی که حیوان رها در طبیعت را شکار می‌کند طبق این قاعده مالک آن شناخته می‌شود. در حال حاضر به دلیل حفظ مصالح عمومی، زمین‌های بدون استفاده و ثروت‌های عمومی در اختیار حکومت اسلامی قرار دارد تا با توجه به مصالح کشور، درباره آن‌ها تصمیم گرفته و اقدام شود. ‌‌بنابراین شاهد هستیم که محدودیت‌های بسیاری در مورد احیای اراضی موات و حیازت مباحات وجود دارد. راه دیگر تملک، «قرارداد» است مانند اینکه کسی به صورت قانونی مالی را از دیگری خریداری کند یا هدیه بگیرد. قانونگذار راه دیگر مالک شدن افراد را «اخذ به شفعه»‌ بیان کرده است. منظور از حق به شفعه این است که در صورتی که ملک یا زمینی متعلق به دو نفر باشد و یکى از آنها سهم خود را فردی دیگر بفروشد؛ شریک حق دارد قیمتى را که مشترى داده است به او بدهد و سهمی را که خریداری کرده برای خود کند. «ارث» دیگر سببی است که افراد را به صورت قهری در مقام مالک قرار می‌دهد. بنابراین اگر کسی به ترتیبی غیر از این چهار راه مالی را به دست آورد، قانون مالکیت او بر مال مورد نظر را قبول نمی‌کند و محترم نمی‌شمارد.

 

 اثبات مالکیت

گاهی پیش می‌آید که همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می‌دانند، در نتیجه اختلاف و دعوا میان آنها بالا می‌‌گیرد. در این زمان قانونگذار قدم پیش می‌گذارد و راه حل اختلاف را نشان می‌دهد. راه چاره این است هرکس که مدعی مالکیت مال در اختیار دیگری است؛ با استفاده از دلایل اثبات مانند سند، شاهد یا اماره ید درستی ادعای خود را ثابت کند. پس حواستان باشد اگر زمانی چنین مشکلی برای شما پیش آمد برای پیروزی در دعوا راهی ندارید جز این که دلایل اثباتی را رو کنید.

 دلایل اثبات مالکیت

مهم‌ترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل‌ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند؛ به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال نام برده به نام او ثبت شده است، مالک می‌شناسد.

با این حال از ارزش اثباتی شاهد هم نباید غافل شد. خیلی از اوقات می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. البته فراموش نشود که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه او باید راستگو و موجه باشد و به ظاهر هم مشکلی که اعتبار شهادت او را خدشه‌دار سازد، نداشته باشد. اماره ید یا تصرف، دیگر راه اثباتی مالکیت است. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. به‌عنوان مثال کسی که اتومبیلی سوار است مالک آن بوده و نباید فکر کرد که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و نامشروع به دست آورده است.

بنابراین تصرف در مال به‌ عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند. در صورتی که فردی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند؛ مالکیت متصرف منتفی است. در همان مثالی که گفتیم اگر کسی پیدا شود و سند مالکیت اتومبیل را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی خواهد بود.

اما نکته آخر اینکه در روزگار ما در دست داشتن سند مالکیت، قولنامه‌ یا بنچاق نشانه تصرف دارنده آن محسوب می‌شود؛ بنابراین تسلط مادی بر اموال، دیگر تنها معیار شناخته‌شده تصرف نیست.

به عنوان مثال کسی که سند اتومبیلی را به نام خود دست دارد، مالک آن محسوب می‌شود، بدون اینکه حتی اتومبیل را در تصرف داشته باشد.

شرایط دعوای اثبات مالکیت

صرف‌نظر از اختلاف‌نظرهایی که وجود دارد دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید که به نظر می رسد لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد:

۱- وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند؛ چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید؛ اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

۲- اثبات اعتبار قرارداد

عنوان انتخاب شده از باب تقرب به ذهن است؛ چرا که با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و مستنداً به اصالت الصحة این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.

۳- خواسته الزام به تنظیم سند درکنار اثبات مالکیت

یکی دیگر از شرایطی که به نظر می‌رسد لازم است در طرح دعوای اثبات مالکیت زمانی که دارنده سند عادی در صدد اثبات مالکیت خود است رعایت نماید، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. مخصوصاً زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد؛ چراکه معمولاً دادگاه‌ها در چنین مواردی دعوای اثبات مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی رد می‌کنند با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نیست و از طرف دیگر ایرادی که مخالفین استماع دعوای اثبات مالکیت دارند نیز به این شکل برطرف می‌شود؛ چرا که با اثبات مالکیت دارنده سند عادی و صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند بلاشک سند رسمی موجود در ید خوانده به مالک جدید که به موجب حکم دادگاه مالکیتش اثبات شده است منتقل می‌گردد. همچنین دارنده سند قبلی نمی‌تواند از سندی که دارد سوء استفاده نماید و با تنظیم سند جدید و ثبت ضبط در دفتر املاک اداره ثبت سند اول بی‌‌اعتبار خواهد شد و محل فقط یک سند خواهد داشت.

برای مطالعه بیشتر در خصوص دعوای اثبات مالکیت و رویت انواع آراء و نظرات مشورتی و احکام دادگاه ها و نمونه دادخواستها پیشنهاد می گردد کتاب «اثبات مالکیت در رویه دادگاه ها» را از  انتشارات چراغ دانش خریداری فرمایید.